本文来自微信公众号“海通国际研究部 HAI”，作者：Peishan Jiang。原标题《地产债周报(2023.3.20-2023.3.26)【海通国际固定收益】》。

1. 地产债二级市场表现

1.1 地产债境内外二级市场指数周度表现

(资料图片仅供参考)

境内地产债和境外投资级地产债微跌，高收益美元债跌至年初水平。2023年3月17日至3月24日，中证地产债指数下跌0.09%，MarkitiBoxx中资美元房地产投资级债券指数下跌0.25%，MarkitiBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌7.11%。年初至3月24日，中证地产债指数上涨3.07%，中资美元房地产投资级债券指数上涨4.12%，中资美元房地产高收益债券指数上涨1.41%。截至2023年3月24日，中证地产债指数收益率为28.23%，中资美元房地产投资级债券指数收益率为7.07%，中资美元房地产高收益债券指数收益率为32.98%。收益率较上周分别上升159个基点、上升12基点和上升505个基点。

1.2 境内外地产债期限收益率周度变化

境内地产债平稳，境外地产债收益率下行。截至2023年3月24日，调整后境内地产债平均收益率为6.90%，本周上升11个基点，中债估值平均净价为94.03元，本周下跌0.05元。调整后境外中资美元地产债平均收益率为56.25%，较上周末收窄162个基点，彭博估值平均净价为55.17元，较上周末下跌3.43元。

境内高评级地产债短端下跌明显，低评级地产债微跌。截至2023年3月24日，境内地产债AAA级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.26%、9.64%、8.74%、4.25%，本周变化+44.1P、+3.9BP、+13.9BP、+3.3BP。AA+级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.80%、9.39%、12.41%、7.07%，本周变化+15.5BP、+7.5BP、+8.7BP、-1.0BP。其他评级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为5.24%、11.46%、7.14%、5.00%，本周变化-13.8P、+4.5BP、+0.7BP、+0.5BP。

境外投资级地产债整体平稳，高收益地产长债大幅走弱。截至2023年3月24日，境外地产债投资级到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为6.1%、7.1%、6.6%、6.5%，本周变化+2.9BP、+17.0BP、+6.8BP、+3.7BP。高收益级债券到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为50.9%、55.3%、42.7%、51.0%，本周变化+295.6BP、+181.0BP、+443.9BP、+713.9BP。无评级债到期收益率按到期时间分类，1年内、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率为45.4%、63.4%、68.1%、78.5%，本周变化+214.8BP、+47.1BP、+130.0BP、+325.7BP。

1.3 境内外地产债涨跌幅榜

境内地产债波动较大，宝龙债波动较大，新城、铜陵大江领涨，美的置业、中南领跌。截至2023年3月24日，境内地产债涨幅榜榜首中，AAA级债券H1龙控01估值下行5436.6BP，AA+级债券16北票债估值下行550.1BP，其他评级债券16广安经开债估值下行361.3BP。境内地产债跌幅榜榜首中，AAA级债券20远洋控股PPN001估值上行2213.0BP，AA+级债券21中交B估值上行1314.9BP，其他评级债券21中南01估值上行132.7BP。

境外无评级地产债波动较大，越秀和中骏领涨，龙湖、建业和合景泰富领跌。截至2023年3月24日，境外地产债涨幅榜榜首中，投资级债券YUEXIU 5 3/810/19/23估值收窄22.7BP，高收益级债CHINSC 7 1/4 04/19/23估值收窄2220.6BP，无评级债TIANHL 11 1/210/24/22收窄7150.8BP。境外地产债跌幅榜榜首中，投资级债券LNGFOR 3.85 01/13/32估值上71.1BP，高收益级债CENCHI 71/4 07/16/24估值上行3811.7BP，无评级债KWGPRO 6 01/14/24估值上行1689.7BP。

2. 境内外地产债一级市场周度情况

2.1 境内外一级市场新发行情况

境内地产债发行17笔共计89.4亿人民币债券，绿城中国发行境内债。截至2023年3月26日，境内地产行业共发行17笔债券，募集资金89.4亿人民币，平均期限1.72年、利率3.55%，含AAA至AA级发行人。绿城中国发行10亿人民币2年期公司债，利率4.00%。

本周境外无地产美元债新发。暂无其他民营房企进行境外债融资计划。

2.2 境内外一级市场待或拟发行情况

待发行境内地产债6只，预计规模60.6亿元，雅居乐计划发行公司债。截至2023年3月26日，5只地产债待发行，发行人含地方国企和民企，计划发行规模共60.6亿。雅居乐计划发行2笔公司债，总计规模12亿人民币。境外暂无房企发行计划。

2.3 地产公司信用风险事件周度回顾

优质房企推进多样融资计划，恒大公布境外债重组方案，远洋递延支付永续债票息。本周负面信用风险事件主要为远洋集团递延支付永续美元债票息以及业绩预亏，对市场造成负面影响。本周地产公司积极事件较多，多家房企公布及推进融资计划，合景泰富兑付境内私募债及支付美元债逾期票息，支撑市场信心。本周高收益地产债市场受到年报季盈利下滑以及远洋集团事件影响，整体市场情绪较弱。多家房企公布及推进融资计划，优质房企融资环境改善，部分民企偿债能力持续修复。

3. 地产行业周度动态

3.1 商品房成交情况和百城住宅均价

30大中城市商品房成交量增速环比放缓，同比仍增长，二线城市表现较优。截至2023年3月26日，30大中城市商品房周度累计成交面积为368.0万平米，环比上升1.2%，同比上升36.7%。分城市级来看，一线城市成交面积89.5万平米，环比上升5.0%，同比上升42.3%;二线城市成交面积201.9万平米，环比上升12.5%，同比上升37.7%;三线城市成交面积76.7万平米，环比下降22.6%，同比上升28.6%。商品房销售同环比增速放缓，三线城市拖累销售复苏。一二线城市同环比保持增长，销售复苏韧性较强。

二手房成交势头回升，同环比恢复高增，二线城市交易热度不减。截至2023年3月26日，14城二手房成交面积246.6万平米，环比上升12.1%，同比上升127.1%。二手房成交回升，一线城市如北京、深圳放缓，杭州、成都二手房成交回升。

百城住宅均价趋稳，一二线城市住宅均价稳定，三线城市微跌。2023年2月底，中国样本住宅百城、一线城市、二线城市、三线城市每平米平均价格为16174.0元、43590.8元、14976.1元、10014.2元，同比变化-0.06%、-0.13%、+0.23%、-0.69%，环比变化0.00%、+0.01%、0.00%、-0.04%，一二线城市均价环比稳定，三线城市同环比下跌。

3.2 房地产行业近期相关政策与新闻整理

促进购房政策频出，多地公积金贷款额度提升，发改委通知有利商业地产REITs发展。2023年3月以来地方政府对地产行业支持政策不断，南通、德州、深圳等从提升公积金贷款额度方向促进购房需求。广州首套房利率降至最低4.3%，为4年来最低。发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，助力行业探索房地产发展新模式。

4. 投资建议

高收益地产债市场短期承压，头部优质企业债券投资价值显现。商品房销售数据波动不改复苏趋势，二手房成交热度回升。2023年优质地产公司基本面和信用修复进行中，销售恢复有助于现金流改善，优质企业融资渠道逐渐畅通。商品房销售整体仍处于弱复苏阶段，短期增速有波动，二手房成交热度回升。建议关注央国企以及混改企业投资机会，特别是境内外收益率较高、利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪优质民营房企融资进展以及销售情况，基本面仍保持改善趋势，关注市场情绪波动带来的投资机会。

5. 风险

地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期，国内防控措施影响反复。

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